전세사기 특별법 개정안 통과, 보증금 1/3 국가 지원 신청 자격 및 방법 총정리

1. 전세사기 특별법 개정안 국무회의 통과, 핵심은?

2026년 4월 23일 국회 본회의를 통과한 '전세사기 피해 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 개정안(이하 전세사기특별법)'이 지난 5월 6일 국무회의 심의까지 최종 통과했습니다.

이번 개정안의 가장 핵심적인 골자는 "전세사기 피해자의 임차보증금 중 최소 3분의 1(33.3%)을 국가가 보장"해 준다는 점입니다.

그동안 경·공매 과정에서 배당 순위가 밀려 보증금을 한 푼도 건지지 못했던 피해자분들에게는 실질적인 주거 안정과 재기의 발판이 마련된 셈입니다. 지원금액의 산정 방식은 다음과 같습니다.

 

보증금 지원 기준

• 피해자가 경·공매를 통해 배당받은 금액
• 임차보증금 반환채권 회수액
• 기존에 정부나 지자체로부터 받은 지원금

위 금액들을 모두 합산한 금액이 '전체 임차보증금의 3분의 1'에 미치지 못할 경우, 그 부족한 차액을 국가가 직접 재정으로 지원합니다.

 

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2. 전세사기 피해 지원 신청 자격 요건

이번 특별법 개정안의 혜택을 받기 위해서는 기본적으로 국토교통부 산하 '전세사기피해지원위원회'로부터 공식적인 전세사기피해자 결정을 받아야 합니다. 피해자 요건은 다음과 같습니다.

• 대항력 확보: 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치고 확정일자를 갖춘 임차인 (임차권등기를 마친 경우도 포함)
• 경·공매 진행: 임대차 주택에 대한 경·공매 절차가 개시되었거나 진행 중인 경우
• 서민 주거용 주택: 다세대주택, 오피스텔, 다가구주택 등 서민들의 주거 목적 건축물인 경우
• 기망 의도 존재: 임대인의 보증금 반환 채무 불이행에 고의성이나 사기 의도가 인정되는 경우

특히 이번 개정안을 통해 기존 법안의 사각지대에 놓여 있었던 신탁사기 피해자 및 무권계약 피해자분들도 폭넓게 구제 대상에 포함되었습니다.

 

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3. 신청 방법 및 신청 기간 (일정 안내)

법안 통과 이후 구체적인 신청 일정과 절차에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다.

시행 시기를 꼭 확인하셔서 차질 없이 준비하시기 바랍니다.

① 신청 기간 및 법안 시행일

• 피해자 결정 신청 기한: 특별법에 따른 피해자 결정 신청 기한이 2027년 5월 31일까지로 연장되었습니다.
• 법안 시행 시기: 이번 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행됩니다. 이에 따라 구체적인 접수 및 세부 가이드라인은 2026년 하반기 중 국토교통부 고시를 통해 순차적으로 발표될 예정입니다.

② 신청 단계 및 절차

1. 피해자 신청서 제출: 국토교통부 '전세사기피해자 지원관리시스템' 온라인 홈페이지 또는 관할 시·도 지자체 직접 방문 접수
2. 조사 및 심의: 지자체의 기초 조사 후 국토교통부 위원회의 최종 심의·의결 (약 60일 내외 소요)
3. 피해자 결정 통지: 피해자로 공식 결정되면 결정문 송달 후 LH(한국토지주택공사) 또는 HUG(주택도시보증공사)를 통해 보증금 지원 및 매입 임대 절차 진행

 

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4. 신청 시 반드시 주의해야 할 점 3가지

전세사기 특별법을 통한 구제 절차를 밟을 때 반드시 숙지해야 할 주의사항입니다.

• 첫째, 계약 시점에 따른 예외 사항 확인
  • 개정 법안은 2025년 6월 1일 이후 새롭게 체결된 임대차 계약의 경우 법적 구제 대상에서 제외될 수 있습니다. 신규 계약 예정자분들은 반드시 등기부등본상의 선순위 채권과 권리관계를 사전에 꼼꼼히 대조하셔야 합니다.
• 둘째, 국가 재정 지원금의 압류 금지 효력
  • 국가가 지원하는 보증금 회수액(최소 1/3 해당분)은 피해자의 생계 안정과 재기를 돕기 위한 자금입니다. 따라서 법적으로 압류가 절대 금지되며, 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수도 없습니다.
• 셋째, 정부 사칭 스미싱/피싱 주의
  • 최근 정부의 전세사기 지원금 지급을 빌미로 개인정보나 수수료를 요구하는 사기 문자가 기승을 부리고 있습니다. 국토교통부 공식 홈페이지 외의 개별 금융기관이나 출처 불명의 링크는 절대 클릭하지 마시기 바랍니다.

 

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5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 보증금 전체(100%)를 돌려받을 수는 없나요?

정부가 피해자의 보증금 전액을 대신 갚아주는 방식은 아닙니다.

다만, 현실적인 재정 여건 내에서 피해자들의 최소한의 주거 이전과 일상 복귀를 돕기 위해 '보증금의 3분의 1'을 최저 보장선으로 설정하여 직접 지원하는 방식입니다.

 

Q2. 이미 거주지에서 퇴거당했는데 지원받을 수 있나요?

네, 가능합니다. 이미 경·공매가 완료되어 퇴거당한 피해자라 하더라도, 피해주택을 낙찰받지 못한 경우 대체 공공임대 주택 지원 등의 주거 안정 혜택을 우선적으로 제공받을 수 있습니다.

 

Q3. '선지급 후정산' 제도는 구체적으로 어떻게 진행되나요?

신탁사기나 다가구주택처럼 권리관계가 복잡하여 경·공매 배당이 지나치게 늦어지는 경우, 피해자가 오랜 시간 고통받지 않도록 국가가 먼저 최소보장금(1/3)을 지급합니다.

이후 국가가 경·공매를 거쳐 채권을 회수하여 정산하는 제도로, 피해자의 신속한 이사와 일상 회복을 돕습니다.

 

Q4. 지원받은 금액을 나중에 국가에 다시 갚아야 하나요?

아닙니다. 국가가 피해자의 부족한 최소보장금(보증금의 1/3에 못 미치는 금액)을 직접 메워주는 재정 지원 형식이므로, 추후에 다시 국가에 반환하거나 상환할 의무는 없습니다.

 

Q5. 실제 보증금 지원은 정확히 언제부터 개시되나요?

이번 특별법 개정안은 공포 후 6개월이 지난 시점부터 시행되므로, 2026년 하반기부터 구체적인 예산 집행과 실제 보증금 부족분 지급 절차가 본격적으로 시작될 예정입니다.

관련 고시가 발표되는 대로 신속하게 세부 접수 요령을 공유해 드리겠습니다.

 

 

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