토허제 실거주 유예 | 세 낀 집도 팔 수 있다! 토지거래허가구역 실거주 유예 총정리 (조건, 대출, Q&A)

1. 토지거래허가구역 실거주 유예 확대, 무엇이 바뀌나?

국토교통부가 2026년 5월 12일 발표한 대책에 따르면, 앞으로 토지거래허가구역(토허구역) 내에 있는 '세입자가 있는 모든 주택'에 대해 실거주 의무가 한시적으로 유예됩니다.

기존에는 토허구역 내 주택을 매수할 때 4개월 이내에 무조건 입주해 2년간 실거주해야 했기 때문에 전세를 낀 매물은 거래가 불가능했습니다.

지난 2월 다주택자 매물에 한해서만 한시적으로 유예를 해줬으나, 이번 조치로 비거주 1주택자를 포함한 모든 주택 소유자가 혜택을 받게 되었습니다.

 

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2. 제도 시행 이유와 목적

정부가 이 제도를 전격 확대한 이유는 크게 두 가지입니다.

• 다주택자-1주택자 간 형평성 문제 해소: 지난 2월 다주택자에게만 실거주 유예를 먼저 적용하자, 오히려 규제를 덜 받아야 할 비거주 1주택자가 집을 팔지 못하는 '역차별' 논란이 있었습니다. 이를 해소하기 위함입니다.
• 부동산 시장 매물 잠김 해소: 양도세 중과 재개 이후 세금 부담으로 매물을 거두어들이는 현상을 막고, 세입자가 있어 집을 처분하지 못하던 매도자들의 거래 편의를 돕기 위해서입니다.

 

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3. 이번 대책의 핵심 특징 3가지

구분	주요 내용
대상 매물	2026년 5월 12일 기준 임대차 계약이 체결되어 세입자가 있는 모든 주택
매수자 조건	발표일(5월 12일) 기준 무주택자이며, 취득 시까지 무주택을 유지해야 함
신청 기한	2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해야 함

⚠️ 핵심 포인트: 새롭게 갭투자를 허용하는 것이 아닙니다! 기존 세입자의 계약 종료일에 맞춰 반드시 입주해야 하며, 입주 후 2년간 실거주 의무는 그대로 유지됩니다. (최대 유예 기간은 2028년 5월 11일까지입니다.)

 

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4. 제도의 장점과 단점

👍 장점

• 실수요 무주택자의 기회 확대: 서울 및 수도권 주요 토허구역 내 전세 낀 매물을 무주택자가 매수할 수 있는 길이 열렸습니다.
• 매도자의 숨통: 세입자 퇴거 보증금을 마련하지 못해 집을 못 팔던 1주택자 및 다주택자의 자금 융통이 원활해집니다.

👎 단점 및 한계

• 여전한 대출 규제: 주택담보대출비율(LTV) 40% 규제는 그대로 유지되므로, 전세가율이 높은 집은 사실상 대출이 나오지 않아 상당한 현금(자기자본)이 필요합니다.
• 이행 미숙 시 강력한 페널티: 유예를 받고 추후 실거주 의무를 지키지 않으면 취득가액의 최대 10% 이행강제금이 부과되거나 거래 자체가 무효화될 수 있습니다.

 

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5. 앞으로 예상되는 부동산 시장 현상

• 토허구역 내 매물 증가 및 거래량 상승: 강남, 송파, 목동, 여의도 등 서울 주요 토허구역에서 그동안 묶여있던 '세 낀 매물'이 시장에 대거 출회되며 거래량이 일시적으로 늘어날 전망입니다.
• 현금 부자 무주택자 중심의 재편: 대출 한도가 빡빡하기 때문에, 전입신고 의무 면제 혜택을 보더라도 결국 현금 동원력이 있는 '알짜 무주택자'들이 상급지로 갈아타는 현상이 심화될 것입니다.

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6. 대표적인 Q&A 필수 5가지

Q1. 지금 당장 전세 낀 매물을 사면 실거주 유예를 받나요?

A1. 법 개정 프로세스가 필요합니다. 부동산거래신고법 시행령 입법예고를 거쳐 이르면 2026년 5월 말부터 신청이 가능할 예정입니다. 또한 올해 말(12월 31일)까지 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 적용됩니다.

 

Q2. 다주택자가 매도하는 주택도 이번 유예 대상에 포함되나요?

A2. 네, 포함됩니다. 이번 조치로 비거주 1주택자뿐만 아니라 다주택자가 파는 주택도 모두 유예 혜택을 받습니다. 단, 다주택자의 경우 실거주 의무는 유예되지만 양도세는 중과되므로 매도 시 세무 계산을 잘하셔야 합니다.

 

Q3. 최근 집을 팔아서 무주택자가 되었는데, 매수 가능한가요?

A3. 불가능합니다. 갈아타기 목적의 투기를 막기 위해, 매수자 조건은 '2026년 5월 12일 발표일 당시부터 계속해서 무주택을 유지한 자'로 엄격히 제한됩니다. 발표일 이후 집을 팔아 무주택자가 된 경우는 대상이 아닙니다.

 

Q4. 세 낀 집을 살 때 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있나요?

A4. 대출 자체는 가능하며, 토허구역 주택 매입 시 적용되던 '전입신고 의무'는 면제됩니다. 하지만 무주택자 LTV 40% 규제가 그대로 적용됩니다. 예를 들어 10억 원짜리 집의 전세 보증금이 7억 원(전세가율 70%)이라면, LTV 40%(4억 원)를 초과하므로 대출이 아예 나오지 않습니다. 나머지 3억 원은 순수 자기 자본으로 충당해야 합니다.

 

Q5. 세입자가 나중에 계약갱신청구권을 쓰면 어떻게 되나요?

A5. 실거주 유예 기간은 최대 2년이며, 늦어도 2028년 5월 11일 안에는 무조건 입주해야 합니다. 따라서 매수인은 기존 세입자의 잔여 임대차 기간을 명확히 확인하고 자금 계획 및 입주 계획을 철저히 세워야 안전합니다.

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